Víctor Amaya|@victoramaya|julio 20, 2026
El abogado Francisco López Haddad explica cómo se distribuyen las responsabilidades por reparaciones en apartamentos y áreas comunes después de los terremotos del 24 de junio. También aborda las dudas sobre alquileres, terrenos compartidos, herencias, relaciones laborales y deudas pendientes
Fotografías: Víctor Amaya
Los terremotos del 24 de junio dejaron preguntas que van más allá de las inspecciones técnicas y la emergencia habitacional. En edificios dañados surgieron dudas sobre quién debe pagar las reparaciones, qué facultades tienen las juntas de condominio y cuáles derechos conservan los propietarios cuando una estructura debe ser demolida.
El abogado Francisco López Haddad, egresado de la Universidad Católica Andrés Bello (UCAB), explicó en entrevista con TalCual que estos casos deben analizarse bajo la Ley de Propiedad Horizontal y otras normas aplicables a los contratos de arrendamiento y las relaciones laborales.
López Haddad advirtió que cada situación tiene particularidades y recomendó buscar asesoría jurídica antes de tomar decisiones sobre demoliciones, venta de terrenos, reconstrucción o terminación de contratos.
—¿Quién debe pagar los daños estructurales de un edificio?
—Cuando se trata de columnas, vigas, inclinaciones u otros daños que comprometan la estructura, la responsabilidad corresponde al conjunto de copropietarios. La propiedad horizontal implica que una persona es dueña de su apartamento y también posee una participación sobre las áreas comunes, de acuerdo con la alícuota establecida en el documento de condominio. La junta de condominio o la administradora puede coordinar las reparaciones, pero los costos deben distribuirse entre los propietarios según la proporción que corresponda a cada inmueble.
—¿La junta de condominio debe consultar antes de iniciar una reparación urgente?
—En condiciones normales, las inversiones y cuotas extraordinarias deben cumplir los procedimientos previstos para la toma de decisiones del condominio. Sin embargo, cuando existe un riesgo para la vida de las personas o para la estabilidad del inmueble, la junta puede actuar de inmediato. Luego debe presentar de manera transparente las cuentas, facturas y gastos, y determinar cuánto corresponde pagar a cada copropietario. La urgencia estructural permite actuar sin esperar el mismo procedimiento que se usaría para aprobar una obra recreativa o una mejora que no sea indispensable.
—¿Qué ocurre con las paredes, escaleras, pasillos y elementos decorativos de las áreas comunes?
—Aunque no formen parte de la estructura principal, siguen siendo bienes comunes. Las escaleras, pasillos, estacionamientos, parques y zonas de circulación pertenecen proporcionalmente a todos los propietarios. Los gastos para reparar esos espacios deben ser asumidos por los copropietarios. La distribución dependerá de las alícuotas previstas en el documento de condominio.
—¿Quién paga los daños dentro de un apartamento?
—Las reparaciones internas corresponden, en principio, al propietario del apartamento. Esto incluye paredes interiores, frisos y otros componentes ubicados dentro de la vivienda. Existe una excepción cuando el daño interno fue causado por un elemento común. Si una tubería matriz se rompe fuera del apartamento y provoca una filtración, por ejemplo, la reparación puede corresponder al condominio. La causa del daño debe ser determinada antes de decidir quién asume el costo.
—¿Una pared del apartamento que da hacia afuera, hacia el exterior, pertenece al apartamento o al condominio?
—Una pared que forma parte de la fachada se considera un elemento común, aunque sea también la pared de una habitación o de un baño. En esos casos, la reparación después de los terremotos debe ser asumida por los copropietarios del edificio. Si se trata de una división interna dentro de la vivienda, la responsabilidad recae sobre su propietario. Cuando la pared divide dos apartamentos, debe revisarse el origen del daño. Los propietarios pueden tener que llegar a un acuerdo, salvo que la afectación provenga de una falla estructural o de un elemento común.
—¿Un propietario del primer piso debe pagar daños ocurridos en los pisos superiores, o al contrario?
—Sí, cuando se trata de áreas comunes o daños estructurales. La obligación no depende del piso donde viva cada persona. Quien posee un apartamento también tiene derechos y responsabilidades sobre el resto de los bienes comunes. La contribución se determina por la alícuota y no por la cercanía con la zona afectada.
—¿Qué pasa con la propiedad cuando un edificio se derrumba o debe ser demolido?
—Los propietarios mantienen su participación sobre el terreno. La desaparición de la estructura no elimina sus derechos sobre el suelo donde estaba construido el edificio. Cada persona conserva un porcentaje de acuerdo con la alícuota registrada en el documento de condominio. Si el terreno se vende o se liquida mediante otro mecanismo, el dinero debe distribuirse conforme a esos porcentajes. Una persona puede tener una participación mayor que otra si su apartamento tenía una alícuota superior, por ejemplo, debido a su tamaño.
—¿Cada propietario puede vender por separado su parte del terreno?
—El terreno funciona como una unidad bajo el régimen previsto en el documento de condominio. Cada propietario tiene una participación porcentual, pero no necesariamente un lote físico que pueda vender por separado. Una eventual venta debe ser discutida por la asamblea de propietarios. La junta de condominio no puede vender, liquidar o disponer del terreno por cuenta propia.
—¿Quién decide si se reconstruye el edificio o se vende el terreno?
—Los propietarios deben discutirlo en una asamblea. Decisiones de esa magnitud requieren participación y una mayoría conforme a las reglas aplicables al condominio. La reconstrucción, contratación de una empresa o venta del terreno necesita una deliberación colectiva.
López Haddad señaló que no basta con reunir a un grupo reducido si el edificio tiene decenas de propietarios. También recomendó contar con asesoría legal para definir una ruta de trabajo y evitar que la urgencia derive en decisiones que desconozcan los derechos de otras personas.
—¿Qué ocurre cuando uno de los propietarios murió durante los terremotos?
—La participación de esa persona en el terreno o en el inmueble entra en un proceso sucesoral. Debe determinarse quiénes son los herederos y realizarse los trámites correspondientes. Mientras no se establezca legalmente quién puede representar esa propiedad, se dificulta adoptar decisiones definitivas sobre su venta, reconstrucción o liquidación. La propiedad conserva un titular o unos posibles herederos. Los demás copropietarios no pueden disponer de esa participación.
—¿Quién paga las reparaciones cuando el apartamento está alquilado?
—Las reparaciones mayores corresponden al propietario. El arrendatario debe mantener la vivienda en condiciones de uso, pero no cargar con daños de mampostería o afectaciones provocadas por los terremotos. El propietario debe atender las reparaciones con rapidez cuando de ellas depende que la persona arrendataria pueda continuar viviendo en el inmueble. Cada caso debe revisarse según el contrato y la naturaleza del daño.
—¿Qué pasa si la vivienda alquilada queda inhabitable?
—Si el inmueble se destruye o deja de existir como vivienda utilizable, el contrato de arrendamiento se extingue por el caso de fuerza mayor. La persona arrendataria deja de estar obligada a pagar los meses posteriores. El propietario debe devolver el depósito y los montos anticipados correspondientes a periodos en los que ya no pueda ofrecer el inmueble. Si la vivienda puede ser reparada, ambas partes deben revisar el contrato y acordar qué ocurrirá durante el tiempo necesario para recuperar las condiciones de habitabilidad.
—¿Qué pasa si alguien compró el apartamento días antes de los terremotos?
—Cuando la compra-venta ya fue protocolizada y el documento quedó registrado, el negocio jurídico se considera completado. La persona compradora ya era propietaria al momento de los terremotos. En ese supuesto, el antiguo dueño no conserva responsabilidad por la pérdida causada por el evento, salvo que existan otras circunstancias legales que deban revisarse en el caso concreto.
—¿Quién debe pagar la demolición de un edificio inhabitable?
López Haddad sostuvo que las autoridades deberían contribuir con esos costos debido a la magnitud de la emergencia y a la situación económica de las personas afectadas.
El abogado reconoció que también pueden existir responsabilidades para los copropietarios, pero consideró necesario que el Estado participe en la atención de las demoliciones ordenadas por los organismos competentes. Advirtió que una demolición requiere una evaluación técnica estricta y que ningún particular puede presentarse en un edificio y ordenar su destrucción sin acreditación ni procedimiento.
Además, insistió en que las personas encargadas de evaluar una edificación deben estar identificadas y pertenecer a organismos o instituciones con competencias técnicas, como Protección Civil, los bomberos o el Colegio de Ingenieros de Venezuela. Alertó sobre personas que se presentan como especialistas sin serlo. Recomendó verificar credenciales antes de permitir inspecciones o aceptar conclusiones sobre la habitabilidad y eventual demolición de una estructura. Una decisión de ese tipo debe estar respaldada por una evaluación formal, dijo.